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2025年的中國(guó)樓市，像極了一場(chǎng)持續(xù)了二十多年的盛宴落幕后的清場(chǎng)。過(guò)去那些“買(mǎi)房等于升值，房貸就是投資”的信仰，如今成了不少人手里燙手的山芋。房?jī)r(jià)漲不上去，租金回不了本，二手房掛牌量激增，成交卻慢得像蝸牛，這一切都在告訴我們：中國(guó)樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的價(jià)值重估。這一次，不再是短期調(diào)整，也不是政策能“一錘定音”解決的問(wèn)題，而是一場(chǎng)真正的“周期性衰退”。問(wèn)題是，這場(chǎng)大戲的底到底在哪里？

2025年已經(jīng)到來(lái)，過(guò)去幾年樓市的變局讓人心驚膽戰(zhàn)。先說(shuō)說(shuō)2023年，那一年，出生人口掉到了902萬(wàn)的歷史新低，比2016年直接少了一半還多。年輕人越來(lái)越少，這意味著結(jié)婚買(mǎi)房的人也在減少。與此同時(shí)，三四線城市的房子卻越蓋越多，庫(kù)存高得嚇人，空置率超過(guò)了22%，而更可怕的是，買(mǎi)房的人少了，賣(mài)房的倒是越來(lái)越多，二手房掛牌量一年內(nèi)增長(zhǎng)了38%，但成交周期卻從90天拉長(zhǎng)到了210天，房子掛著賣(mài)不出去，市場(chǎng)徹底陷入了“有價(jià)無(wú)市”的尷尬境地。

還有更扎心的。2023年底，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)過(guò)，全國(guó)的居民財(cái)富有將近63%壓在房子上，但房?jī)r(jià)的漲幅卻跌破了對(duì)抗通脹的門(mén)檻。想想看，過(guò)去大家買(mǎi)房是為了保值增值，現(xiàn)在房?jī)r(jià)不漲，反而成了“持有即虧損”的負(fù)擔(dān)。北上廣深這些大城市的住宅租售比也低得離譜，只有1.5%左右，按照這個(gè)收益率，投資一套房至少要66年才能回本，這誰(shuí)受得了？

一、人口減少，剛需斷崖式下滑

人口問(wèn)題是中國(guó)樓市的“致命傷”。過(guò)去，房?jī)r(jià)上漲的底層邏輯之一就是“人口紅利”，但這個(gè)紅利正在以肉眼可見(jiàn)的速度消失。

先看出生人口，2023年只有902萬(wàn)，而2016年還接近1800萬(wàn)，短短七年時(shí)間直接腰斬。結(jié)婚率也在持續(xù)下降，2025年適婚人口（20-35歲）每年縮減3%以上，這意味著剛需買(mǎi)房的主力軍越來(lái)越少。而更直觀的數(shù)據(jù)是婚房需求，2025年預(yù)計(jì)會(huì)比2020年少1200萬(wàn)套。

年輕人少了，還得面對(duì)“房奴老齡化”的現(xiàn)實(shí)。80后、90后這一代，早年借著房?jī)r(jià)上漲的紅利，成了典型的“杠桿買(mǎi)房一族”，可如今他們的置換需求卻被高房貸和收入增長(zhǎng)乏力壓得死死的。更別提房貸支出占可支配收入的比例早就超過(guò)了50%的警戒線，換句話說(shuō)，房貸已經(jīng)成了壓在很多人身上的“大山”。

二、三四線城市困境：產(chǎn)業(yè)空心化帶來(lái)的惡性循環(huán)

三四線城市的樓市問(wèn)題，表面上是庫(kù)存高、銷(xiāo)售慢，實(shí)際上是產(chǎn)業(yè)空心化和人口外流的惡果。

這些城市的房子賣(mài)不動(dòng)，庫(kù)存去化周期直接拉長(zhǎng)到28個(gè)月，空置率突破了22%。但問(wèn)題是，這些地方的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，年輕人都跑到沿海城市發(fā)展，留下的基本是老人與小孩，直接導(dǎo)致人口流失，買(mǎi)房的需求自然越來(lái)越低。

產(chǎn)業(yè)空心化帶來(lái)的不止是人口流失，還有地方財(cái)政的困境。2022年，土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重從43%降到了31%，看起來(lái)依賴(lài)度降低了，但別忘了，保障房建設(shè)、城市更新這些工程的支出卻越來(lái)越多，地方政府的實(shí)際依賴(lài)度仍然超過(guò)了60%。

這就形成了一個(gè)死循環(huán)：房子賣(mài)不動(dòng)，土地財(cái)政收入減少，地方政府就更難吸引人才和產(chǎn)業(yè)，最終三四線城市的樓市只能跌到建安成本價(jià)——每平米大概3500元左右。

三、大城市：租售比失衡，投資邏輯崩塌

再說(shuō)說(shuō)一線城市，雖然房?jī)r(jià)跌幅不如三四線城市夸張，但投資價(jià)值的“神話”正在崩塌。

首先是租售比的問(wèn)題。國(guó)際上公認(rèn)合理的租售比在4%-6%之間，而北上廣深目前只有1.5%左右，換句話說(shuō)，租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的漲幅。如果按這個(gè)租售比計(jì)算，投資一套房的回本期需要66年，這比很多人一生的工作時(shí)間都要長(zhǎng)。

其次是二手房市場(chǎng)的“冰凍”。2023年，二手房掛牌量同比增長(zhǎng)了38%，但成交周期卻延長(zhǎng)到了210天，房子賣(mài)不出去，意味著房產(chǎn)的變現(xiàn)能力大幅下降。對(duì)于那些資金緊張、需要賣(mài)房套現(xiàn)的人來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于“雪上加霜”。

四、政策干預(yù)：越調(diào)越亂的市場(chǎng)怪圈

面對(duì)樓市下行，政策干預(yù)成了地方政府的“救命稻草”。但現(xiàn)實(shí)卻是，很多政策不僅沒(méi)能起到作用，反而讓市場(chǎng)更加混亂。

比如“限跌令”，2023年有23個(gè)城市出臺(tái)了類(lèi)似政策，試圖通過(guò)行政手段防止房?jī)r(jià)大幅下跌。但結(jié)果卻是，17個(gè)城市出現(xiàn)了“政策越干預(yù)，成交越萎縮”的反效果。房?jī)r(jià)跌不下去，買(mǎi)房人觀望情緒加重，成交量自然就上不去。

再比如貨幣政策，2024年央行雖然下調(diào)了50個(gè)基點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率，但對(duì)樓市的刺激效果卻微乎其微。有數(shù)據(jù)顯示，這次降準(zhǔn)對(duì)樓市的拉動(dòng)效應(yīng)不到0.8個(gè)百分點(diǎn)，原因很簡(jiǎn)單，銀行的流動(dòng)性雖然增加了，但老百姓不敢借錢(qián)，房企也不敢加杠桿。

五、未來(lái)：稀缺資產(chǎn)成“避風(fēng)港”

當(dāng)然，在樓市整體下行的背景下，也并非所有房產(chǎn)都一蹶不振。

比如核心城市的地鐵沿線、重點(diǎn)學(xué)區(qū)房、房齡小于5年的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，依然具有較強(qiáng)的抗跌能力。這類(lèi)資產(chǎn)的抗跌系數(shù)達(dá)到1.38（基準(zhǔn)為1），換句話說(shuō)，它們的價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較小。

對(duì)于那些手里有余錢(qián)的人來(lái)說(shuō)，2025年可能是一個(gè)布局的機(jī)會(huì)。尤其是房地產(chǎn)稅擴(kuò)容試點(diǎn)，如果政策恐慌引發(fā)拋售潮，可能會(huì)出現(xiàn)短期的“黃金坑”。

中國(guó)樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)時(shí)代級(jí)別的調(diào)整，從“金融周期”到“人口周期”的轉(zhuǎn)變注定是痛苦的。有人說(shuō)，這場(chǎng)價(jià)值重估可能會(huì)持續(xù)5-8年，而400萬(wàn)億的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能一蹴而就地完成轉(zhuǎn)型。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，真正需要思考的，不是房?jī)r(jià)還會(huì)跌多少，而是房子在未來(lái)究竟能帶來(lái)什么。